“但是，远介君，”她的语气带着律师特有的冷静与审慎，甚至有一丝“你别高兴太早”的告诫意味。

“你千万不要以为捡到了便宜。这类特殊地块，交易的核心从来不是土地本身那点近乎象征性的价格。真正的重头戏，在于 ‘地上物’ 与 ‘特许权’价值，这才是会产生核心溢价，也是交易最复杂、最昂贵的地方。“

她开始条分缕析，属于律政女王的专业素养全开！仿佛在法庭上陈述关键证据： “首先、是山谷的旧设施价值。你提到的‘旧军工’性质，意味着山谷内极可能存在大量废弃但骨架尚存的设施——旧厂房、大型仓库、兵营或宿舍、内部道路网络、或许还有残存的供电供水系统。”

“这些东西虽然破旧，但基础还在。对你而言，修复和改造这些现有设施，远比从零开始平地起高楼，要节省数倍的时间与金钱成本。这笔‘破烂’资产，在评估时，价值可能高达数亿乃至十数亿日元。”

“其次，是山谷的基础设施接口价值。 这种规模的旧军工基地，当年必然配备了强大的基础设施。”

“山谷内很可能接有旧的工业用电专线，足以支撑大型工厂运转；可能有独立的大型供水管道，甚至有自己的小型水坝或发电设施。“

”这些接口，如果你自己去申请、铺设，耗费的资金和时间将是天文数字。购买现成的，哪怕需要升级改造，其本身的价值也极其昂贵，同样是一笔数亿日元的开销。”

远介静静地听着，手指在桌面上无意识地敲击着。妃英理的分析完全在点子上，甚至比他预想的还要专业。这些溢价，本就在他的预料和承受范围之内。

然而，妃英理的“冷水”还没泼完。

“再者，是山谷的历史遗留问题折价——这是负资产。”

她的语气更加严肃，“旧军工基地，往往伴随着严重的环境问题。土壤污染、重金属残留、地下水污染……这些都是极大概率存在的。收购后，你需要承担巨额的环境治理成本，这又是一大笔开销，可能也需要数亿日元。”

“最后，资产处理成本。 那些完全无用的危房、遗留的工业垃圾、废弃的武器零部件等等，它们的拆除和无害化处理，同样需要大量资金投入。”

妃英理深吸了一口气，做出了阶段性总结：“所以，远介君，你现在应该明白了。这片地区出售的，本质上不是一个‘空地’，而是一个‘烂摊子’。土地本身很便宜，但加上这些‘附着物’和‘负资产’，总价将会飙升。”

小主，

远介在电话这边，几不可闻地叹了口气。这声叹息并非因为价格，而是因为过程的复杂。

他开口，声音依旧平稳：“我明白。请继续，妃律师。购买渠道呢？”